Jak czytać te liczby
Wszystkie kwoty to mediany, czyli wartości środkowe. Jeśli przy mieszkaniach na rynku wtórnym w 2025 roku stoi 4825 zł za metr, to znaczy, że połowa mieszkań poszła taniej, a połowa drożej. Przy domach dokładamy jeszcze rozstęp środkowej połowy transakcji: pomijamy jedną czwartą najtańszych i jedną czwartą najdroższych, a pokazujemy przedział, w którym mieści się środkowa połowa rynku. To lepiej oddaje rozrzut niż pojedyncza liczba.
Każde zestawienie jest policzone osobno dla samego miasta i osobno dla całego powiatu, bo to są dwa różne rynki. Gminy wiejskie ciągną powiatową medianę w dół: metr mieszkania jest tam o jedną trzecią tańszy niż w Raciborzu, a domów sprzedaje się w nich więcej niż w mieście. Liczba powiatowa odpowiada na pytanie, ile kosztuje nieruchomość w okolicy, a miejska na pytanie, ile kosztuje mieszkanie w Raciborzu. Serwisy z cenami podają zwykle tę drugą i to z nią porównuj.
Mediana opisuje rynek, nie konkretny budynek. Jeśli patrzysz na jedno mieszkanie albo na jedną posesję, sprawdź, co sprzedało się dokładnie w tym miejscu: mapa działek pokazuje pojedyncze transakcje z rejestru przypisane do klikniętej działki. Przy kamienicy albo bloku bywa ich kilkanaście i widać po nich rozrzut, którego żadna mediana nie odda.
Liczba transakcji przy każdym wierszu jest ważna. Przy kilkuset transakcjach mediana jest stabilna, przy kilkunastu potrafi skoczyć przez jedną nietypową sprzedaż. Dlatego podajemy ją zawsze, zestawień rocznych nie publikujemy poniżej 5 transakcji, a podziału na gminy i dzielnice poniżej 20.
W rejestrze zdarzają się sprzedaże, które trudno nazwać rynkowymi, mimo że starostwo oznaczyło je jako wolny rynek: mieszkanie w bardzo złym stanie, lokal obciążony dożywotnią służebnością, sprzedaż w rodzinie po cenie symbolicznej. Widać je jako pojedyncze transakcje po 600 czy 900 złotych za metr. Sprzedaż komunalną z bonifikatą rejestr oznacza osobno i tę odrzucamy w całości. Reszty nie da się rozpoznać z samych danych, dlatego liczymy mediany, a nie średnie: przy kilkuset transakcjach kilka skrajnych przypadków przesuwa wynik o mniej niż procent.
Podziału na izby i na gminy nie mieszamy z rynkiem pierwotnym. Deweloperzy budują tylko w Raciborzu i głównie małe mieszkania, więc wspólna tabela zawyżałaby zarówno kawalerki, jak i samo miasto względem gmin, w których nowego budownictwa nie ma w ogóle. Te dwa zestawienia pokazują wyłącznie rynek wtórny, a rynek pierwotny ma własną kolumnę w tabeli rocznej.
Rynek pierwotny w mieście tej wielkości bywa kapryśny. W roku, w którym kończy się inwestycja deweloperska, transakcji jest nagle kilkadziesiąt i wszystkie z jednego budynku o podobnym standardzie. W kolejnym może nie być ich prawie wcale. Zmiany rok do roku na rynku pierwotnym czytaj więc ostrożnie.
Ceny transakcyjne kontra ceny z ogłoszeń
Portale ogłoszeniowe pokazują, ile sprzedający chce dostać. Rejestr Cen Nieruchomości pokazuje, ile kupujący faktycznie zapłacił i co zostało wpisane do aktu notarialnego. To dwie różne liczby i zwykle ta druga jest niższa. Jeśli porównujesz ofertę z portalu z tabelami powyżej i wychodzi, że oferta jest wyraźnie droższa, to jeszcze nie znaczy, że jest zawyżona: może być w lepszym stanie albo w lepszym miejscu. Znaczy tylko tyle, że warto zapytać o podstawę tej ceny.
Druga różnica to opóźnienie. Akt notarialny trafia do rejestru po podpisaniu, a rejestr do usługi mapowej z kolejnym poślizgiem. Najświeższe miesiące są więc zawsze niedoszacowane co do liczby transakcji, dlatego bieżący rok oznaczamy jako niepełny.
Skąd bierzemy dane
Rejestr Cen Nieruchomości prowadzi starosta na podstawie aktów notarialnych, wypisów i danych z ewidencji. Do niedawna dostęp do niego był płatny, ale ustawa z 26 września 2025 roku o zmianie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2025 poz. 1542) zniosła tę opłatę, a przepisy weszły w życie 13 lutego 2026 roku. Wtedy Główny Urząd Geodezji i Kartografii uruchomił zbiorczą usługę mapową, w której dane ze wszystkich powiatów są dostępne publicznie. Stamtąd je pobieramy. W rejestrze nie ma danych osobowych stron: zapisane jest tylko, czy kupującym albo sprzedającym była osoba fizyczna, czy prawna.
W rejestrze nie ma i nigdy nie było danych osobowych stron. Zapisane jest tylko, czy sprzedającym była osoba fizyczna, firma czy jednostka samorządu, a nie kto konkretnie, i nawet tej informacji nigdzie nie pokazujemy. Na tej stronie publikujemy zestawienia zbiorcze, a pojedyncze transakcje znajdziesz na mapie działek, przypisane do działki, na której leżą. To ten sam publiczny rejestr, tylko pokazany z drugiej strony: tu rynek jako całość, tam jedno miejsce.
Liczby przeliczamy przy każdej przebudowie serwisu na podstawie migawki pobranej 5 września 2026. GUGiK zastrzega, że obecna usługa jest rozwiązaniem tymczasowym, do czasu zmiany przepisów o usługach sieciowych powiatów, dlatego trzymamy u siebie policzone zestawienia, a nie odpytujemy rejestru przy każdym wejściu na stronę.
Co wpływa na cenę w Raciborzu
Na rynku wtórnym najwięcej znaczy stan budynku i to, czy przeszedł termomodernizację. Blok po ociepleniu z wymienionymi oknami i nowym pionem grzewczym jest wyraźnie droższy od takiego samego metrażu w budynku bez remontu, bo kupujący od razu liczy rachunki za ogrzewanie. Drugi czynnik to piętro i winda, szczególnie w blokach czteropiętrowych bez windy, gdzie ostatnie piętro potrafi być zauważalnie tańsze.
Przy domach rozrzut jest znacznie większy niż przy mieszkaniach, co widać w rozstępie w tabeli. Pod jedną medianą kryją się i domy do generalnego remontu w mniejszych miejscowościach, i gotowe budynki w Raciborzu. Wielkość działki, którą podajemy obok, pomaga zorientować się, o jakiej zabudowie mowa.
Domów sprzedaje się w powiecie mniej więcej sto trzydzieści rocznie, czyli kilka razy mniej niż mieszkań. Przy takiej liczbie mediana skacze z roku na rok o kilkadziesiąt tysięcy i nie jest to trend, tylko to, że w danym roku trafiło się więcej domów z jednego albo z drugiego końca rynku. Ceny domów czytaj więc raczej jako poziom niż jako kierunek, a kierunku szukaj w mieszkaniach, gdzie transakcji jest kilkaset rocznie.
Najczęstsze pytania
Czym te ceny różnią się od tych z portali ogłoszeniowych?
To ceny, po których nieruchomość faktycznie zmieniła właściciela, spisane z aktów notarialnych. Portale pokazują ceny ofertowe, czyli to, czego sprzedający oczekuje na starcie. Różnica bywa spora, bo część ofert kończy się negocjacją, a część nie kończy się w ogóle. Dlatego liczby na tej stronie są zwykle niższe od tego, co widać w ogłoszeniach.
Skąd pochodzą dane?
Z Rejestru Cen Nieruchomości, który prowadzi Starostwo Powiatowe w Raciborzu na podstawie aktów notarialnych. Ustawa z 26 września 2025 roku o zmianie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2025 poz. 1542) zniosła opłatę za te dane, a przepisy weszły w życie 13 lutego 2026 roku. Wtedy Główny Urząd Geodezji i Kartografii udostępnił rejestr jako zbiorczą usługę mapową. Pobieramy dane stamtąd i sami liczymy mediany.
Dlaczego podajecie medianę, a nie średnią?
Bo średnią wywraca kilka nietypowych transakcji. Jedna sprzedaż kamienicy albo mieszkania w stanie deweloperskim potrafi podnieść średnią dla całego roku. Mediana to wartość środkowa: połowa transakcji była tańsza, połowa droższa. Dla rynku o kilkuset transakcjach rocznie to znacznie uczciwszy obraz.
Co oznacza rynek pierwotny i wtórny?
Pierwotny to zakup od dewelopera lub spółdzielni, czyli mieszkanie kupowane po raz pierwszy. Wtórny to zakup od poprzedniego właściciela. W Raciborzu zdecydowana większość transakcji to rynek wtórny, a ceny na rynku pierwotnym potrafią skakać z roku na rok, bo zależą od tego, czy akurat kończy się jakaś inwestycja.
Co to jest izba i dlaczego nie piszecie o pokojach?
Izba to pojęcie z ewidencji gruntów i budynków: pomieszczenie oddzielone stałymi ścianami, o powierzchni co najmniej 4 metrów kwadratowych, z oknem. Kuchnia z oknem też jest izbą, a łazienka i przedpokój nie. Dlatego mieszkanie opisane jako trzyizbowe to najczęściej dwa pokoje z kuchnią. Obok liczby izb podajemy medianę metrażu, żeby było jasne, o jakich mieszkaniach mowa.
Dlaczego domów jest w zestawieniu tak mało w porównaniu z mieszkaniami?
Bo tyle ich się sprzedaje. W całym powiecie zmienia właściciela około stu trzydziestu domów rocznie, a mieszkań kilkaset. Do zestawienia domów bierzemy wyłącznie sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej, czyli budynku razem z działką. Sprzedaż mieszkania w bloku formalnie też dotyczy budynku mieszkalnego, ale jest osobnym rodzajem nieruchomości i liczymy ją w tabeli mieszkań, nie tutaj.
Dlaczego dom w niektórych gminach kosztuje tyle co mieszkanie w Raciborzu?
Bo to dwa różne rynki, a nie ta sama rzecz w dwóch cenach. W żadnej gminie powiatu dom nie jest tańszy od mieszkania w tej samej gminie: w Raciborzu mediana domu to 414 500 zł przy 245 000 zł za mieszkanie, w Kuźni Raciborskiej 300 000 zł przy 164 000 zł. Ćwierć miliona pojawia się w Krzanowicach i Krzyżanowicach, gdzie mieszkań praktycznie się nie sprzedaje, a domy to stara zabudowa wiejska. Porównanie takiego domu z mieszkaniem w bloku w Raciborzu to zestawienie dwóch osobnych rynków.
Czy do domów nie wpadły przypadkiem mieszkania w blokach?
Nie, i to jest w tych danych realna pułapka, bo rejestr opisuje przy sprzedaży mieszkania także budynek, w którym ono leży, i oznacza go jako mieszkalny dokładnie tak samo jak dom. Rozróżnia je rodzaj nieruchomości: dom to nieruchomość gruntowa zabudowana, czyli budynek razem z działką, a mieszkanie to nieruchomość lokalowa. Do zestawienia domów bierzemy wyłącznie to pierwsze. Bez tego rozróżnienia mediana domu w Raciborzu za 2025 rok wychodziłaby 255 000 zł przy 337 transakcjach, bo 294 z nich byłyby mieszkaniami.
Czy mogę na tej podstawie wycenić swoje mieszkanie?
Możesz się zorientować w rzędzie wielkości, ale to nie jest wycena. Mediana nie zna stanu technicznego, piętra, windy, ekspozycji ani tego, czy w budynku była termomodernizacja. Do celów kredytowych, spadkowych czy podatkowych potrzebny jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.
Dlaczego ceny działek kończą się wcześniej niż pozostałe?
Bo starostwo przestało wypełniać pole ceny w rekordach działek. Do 2022 roku było uzupełnione praktycznie zawsze, w 2023 już tylko w co dziesiątym rekordzie, a od 2024 wcale. Przy mieszkaniach i domach cena zapisywana jest w innym polu, które dalej działa, dlatego tam mamy dane do 2026 roku.
Jak sprawdzić cenę konkretnej nieruchomości?
Na mapie działek pod adresem 47-400.pl/dzialka. Wpisujesz adres albo klikasz działkę na mapie, a pod jej danymi pokazujemy transakcje zapisane przy niej w rejestrze: kwotę z aktu notarialnego, datę, rodzaj nieruchomości i rynek, a przy mieszkaniach powierzchnię, liczbę izb i cenę za metr. Te same wpisy są też w Geoportalu, w module mapowym Rejestr Cen Nieruchomości. Pamiętaj, że kwota dotyczy całego aktu, więc przy domu obejmuje grunt i wszystkie budynki objęte jedną umową.